Trouver le bien. Tenir la marge.
Revendre les lots.

Imaginez-vous lire toutes les annonces de particuliers de votre secteur, chaque matin.

La pige remonte les annonces de particuliers de moins de 24 h : appartement, maison, immeuble, terrain, local. Vous filtrez par ville, par type, par prix plafond, par surface minimum, et vous marquez celles que vous avez déjà appelées — relancé, contacté, délai, closer, non intéressé.

Sur la capture : cinquante annonces sur Le Mans, prêtes à être exportées vers le CRM. C'est là que se repèrent les immeubles à découper et les maisons vendues sous le prix du marché.

Imaginez-vous trouver l'adresse exacte d'un bien que l'annonce refuse de situer.

Vous ouvrez la fiche : prix, surface, prix au m², DPE, état, photos, descriptif intégral. Puis un seul bouton — « Affiner la position (cadastre) ». L'outil croise la localisation approximative de l'annonce, sa surface et son DPE avec le cadastre, et rend la liste des parcelles candidates classées par pourcentage de correspondance, avec leur adresse postale.

Sur l'exemple : huit candidates, la première à 78 %. Une annonce anonyme devient 9 rue Moreau du Mans — et vous pouvez aller voir la parcelle, son emprise, son zonage et son propriétaire.

Imaginez-vous ouvrir la carte et lire le nom des propriétaires.

ImmoCadastre, c'est la France entière en vue aérienne, avec les parcelles, les zones PLU et les noms de rue. Vous cliquez sur une parcelle et la fiche s'ouvre : surface cadastrale, emprise bâtie, hauteur de construction, longueur de façade, zonage d'urbanisme, ventes DVF du secteur, estimation par comparables, DPE, géo-risques. Le tout exportable en PDF.

Puis vous scannez la zone visible : ventes, foncier, DPE, copropriétés, faillites, permis — et surtout les biens détenus par des sociétés, avec la dénomination, le SIREN, les dirigeants et le siège social. Sur la capture, une seule rue de Rennes : 18 biens en société. Autant de propriétaires qu'aucune annonce ne signalera jamais.

Imaginez-vous obtenir la ligne directe du dirigeant qui détient l'immeuble.

Le cadastre vous donne la société et ses dirigeants. L'enrichissement fait le reste : à partir du prénom, du nom et de la société, l'outil interroge deux fournisseurs — Societeinfo pour l'e-mail professionnel, FullEnrich pour le mobile direct. Vous ne payez que lorsqu'il trouve.

Et parce que le propriétaire est une personne morale, vous l'appelez : le régime du consentement téléphonique préalable, entré en vigueur le 11 août 2026, vise le consommateur, pas le professionnel.

Imaginez-vous ouvrir le carnet d'adresses de tout un réseau.

L'Off Market est le portail de diffusion interne de MyBulkDeal : il centralise tous les biens sans mandat des clients du réseau — ceux qu'aucune agence n'a le droit d'afficher sur un portail public, et qui circulent d'ordinaire par téléphone entre professionnels. Vous filtrez par marché, par type, par prix, par ville.

Et le mouvement inverse est le vrai levier pour un marchand de biens : vous y déposez vos propres biens. Toutes les agences partenaires du réseau sont alors informées que vous avez ce bien à vendre et peuvent le commercialiser auprès de leurs clients — sans que vous leur donniez de mandat. Une force de vente entière, sans exclusivité consentie, sans vitrine à payer.

Imaginez-vous décider sur pièces, pas sur une rumeur.

La fiche complète : photos, surface, nombre de pièces, salles de bain, prix, descriptif détaillé. Si le bien vous intéresse, un bouton — « Mise en relation » — et MyBulkDeal vous met en rapport avec celui qui l'a déposé. Pas de chaîne d'intermédiaires à cinq maillons, pas de commission cachée entre vous deux.

Imaginez-vous ranger vos opérations par société, comme votre comptable les range.

Chaque opération est portée par une structure : SAS, SCI, société d'exploitation. Vous la créez en tapant son nom — MyBulkDeal interroge le registre officiel des entreprises et pré-remplit la dénomination, la forme juridique, le SIREN, la TVA, le siège, l'activité, la date de création et les dirigeants. Gratuitement, sans consommer le moindre crédit.

Vous ouvrez une structure, vous retrouvez ses opérations. Ce que vous menez en nom propre et ce que vous portez à plusieurs ne se mélangent plus — et la fiche société reste privée à son propriétaire, même quand l'opération est partagée avec des associés.

Imaginez-vous partir en rendez-vous bancaire avec le dossier déjà imprimé.

En haut de chaque opération, la synthèse : marge nette, marge brute, ROI, ROE, temps de portage. Elle se recalcule à chaque chiffre que vous touchez. Le statut — à l'étude, sous compromis, en travaux, en vente, vendu — se change dans la même barre, et les associés partagent la fiche avec leur pourcentage de détention.

Sur la capture : un immeuble acheté 153 700 €, revendu 362 800 €, 141 421 € de marge nette pour douze mois de portage.

Et le bouton qui compte quand il faut aller chercher l'argent : « Export PDF ». L'opération entière — bien, business plan, devis de travaux, scénarios, marge, plan de trésorerie — sort en un document propre, à votre marque, prêt à être glissé dans un dossier bancaire. Vous ne remontez pas un tableur devant votre banquier : vous lui remettez un dossier.

Imaginez-vous savoir, avant de signer, quel régime de TVA vous coûte le moins.

Le business plan est complet et il est à vous : devis de travaux poste par poste, gros œuvre et second œuvre, chacun avec son taux de TVA (10 % amélioration, 5,5 % rénovation énergétique, 20 % neuf). Vous partez du prix d'achat pour calculer la marge — ou d'une marge cible pour en déduire le prix d'achat maximum payable.

En regard, le résultat : prix de revient, chiffre d'affaires, marge brute, marge imposable, IS, bénéfice net, en trois scénarios (bas, moyen, haut). Et surtout, les trois régimes de TVA comparés côte à côte sur la même opération :

Même immeuble, mêmes travaux, mêmes lots : 44 293 € d'écart entre le meilleur et le pire des trois. C'est une décision qui se prend chez le notaire, pas trois mois plus tard chez le comptable.

Imaginez-vous que chaque lot du business plan soit déjà une annonce.

Vous découpez l'immeuble dans le business plan : T1 bis, T2 refait, T2 loué, studette, bâti jardin. Chacun de ces lots devient un bien à part entière dans le logiciel — avec sa fiche complète : DPE, surface Carrez, pièces, photos, mandat, et son statut commercial (brouillon, publié, sous offre, compromis, vendu, loué).

Le titre et le prix suivent le business plan tant que vous ne les modifiez pas : vous changez un prix de revente dans le BP, le lot suit, et la marge de l'opération suit aussi. Vous pouvez aussi faire saisir la fiche par Jarvis, ou l'importer. Et sur chaque lot, un bouton « Diffuser » — c'est le troisième tenant.

Imaginez-vous ne plus chercher le numéro du géomètre dans vos SMS.

Sous le business plan, quatre onglets tiennent tout le reste de l'opération.

Notes & coordonnées — le carnet d'adresses du dossier : vendeur, notaire, agent, géomètre, financeur, locataire en place. Autant de personnes que nécessaire, chacune avec son rôle, son e-mail et son téléphone, copiables en un clic. Plus un bloc de notes libres pour l'historique, les points de vigilance et les conditions négociées.

Timeline — le journal de l'opération, daté : promesse signée, offre d'achat acceptée, rendez-vous d'urbanisme, devis du géomètre, remise des clés. Chaque évènement porte son détail. Six mois plus tard, vous savez encore ce que le service urbanisme vous a répondu, et quand.

ToDo — les tâches du chantier, avec leur statut (en attente, en cours, fait), leur note propre, leur poids, et un ordre que vous réarrangez à la souris. En haut, l'avancement de l'opération en pourcentage, pondéré par ce poids : déclaration préalable, plans cotés, EDD/RCP chez le géomètre, déplacement du compteur, débroussaillage. C'est le tableau de bord du chantier, dans la fiche du chantier.

Documents — compromis, devis, plans, permis, dossier de commercialisation : classés par dossier que vous créez librement, rattachés à l'opération, ouvrables depuis le téléphone quand le maçon pose la question sur place.

Imaginez-vous savoir en quel mois vous manquerez de cash.

Le bankroll, c'est votre trésorerie dans le temps : cash perso, cash société, apports, dettes, recettes, immobilisé. Vous posez votre point de départ et votre seuil d'alerte, vous ajoutez vos opérations avec leur mois d'acquisition et de revente, et chaque mouvement impacte le mois réel où il tombe.

Le tableau se colore — vert au-dessus du seuil, orange en dessous, rouge en négatif — sur six exercices, et s'exporte en PDF lui aussi. C'est ce qui répond à la seule question qui compte quand une deuxième affaire se présente pendant que la première est encore en travaux : est-ce que je peux la prendre ?

Imaginez-vous voir d'un coup d'œil ce que vous gardez, et ce que ça vous rapporte.

Tout ne se revend pas. Les lots que vous conservez rejoignent Mon parc locatif, rangé exactement comme votre patrimoine l'est vraiment : par structure juridique. La SCI à l'IS d'un côté, le nom propre à l'IR de l'autre, la LMNP, la foncière, et jusqu'aux détentions à l'étranger. Chaque structure porte son régime fiscal et son pourcentage de détention — 99 % dans la SCI, 100 % en direct — parce que la rentabilité qui vous revient n'est pas celle du bien, c'est celle de votre quote-part.

Vous entrez dans une structure et vous obtenez son tableau de bord : cash-flow au mois et à l'année, loyers encaissés, dépenses, impôt, valeur du parc et rendement net moyen. Les dépenses sont ventilées poste par poste — taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, comptable, assurance PNO, entretien — et les frais de constitution de la société sont traités pour ce qu'ils sont : un décaissement unique, réparti dans le coût de revient des biens, jamais mélangé aux charges annuelles.

Sur la capture, une SCI à l'IS réelle : 108 850 € de loyers, 26 819 € de dépenses, 25 189 € de cash-flow annuel et 8,99 % de rendement net moyen sur neuf biens. Bien par bien, vous suivez le loyer, le crédit, les charges, le cash-flow et la plus-value latente — ce que vous gagneriez en revendant aujourd'hui.

C'est l'autre moitié du métier : celle où l'opération ne se solde pas par une vente, mais par un revenu qui tombe tous les mois.

Imaginez-vous ouvrir un seul appartement et tout savoir de lui.

Entrons dans un bien : un T2 meublé à Perpignan, acheté 52 000 €, détenu à 99 % par la SCI. Cinq onglets — Description, Rentabilité, Timeline, Locataire, Documents — et l'onglet Rentabilité affiche d'un bloc ce qu'un tableur met une soirée à recalculer :

99 € de cash-flow par mois, 1 185 € par an net d'impôt, 11,15 % de rendement brut, 7,60 % net, 7,55 % net-net, 36 € d'impôt annuel, 1 238 € du m². En dessous, ce que presque personne ne suit bien par bien : 68 878 € de budget total (frais de constitution de la société compris), 25 mois de détention, 2 470 € de cash-flow déjà encaissé, 50 894 € de capital restant dû, 24 000 € de plus-value brute et 7 122 € de plus-value nette — chacune ramenée à votre quote-part de 99 %.

Et le chiffre qui conclut : 25 106 € de résultat net après crédit. C'est ce que ce bien vous a réellement rapporté si vous le revendiez aujourd'hui, remboursement de la banque déduit. Le calcul est déplié sous les compteurs — coût de revient, loyer encaissé, charges d'exploitation, mensualité, intérêts, amortissement, base imposable — pour que vous puissiez le vérifier ligne à ligne, et le discuter avec votre comptable.

L'onglet Locataire porte le bail complet — type de location, loyer hors charges, provisions, dépôt de garantie, dates, jour de paiement, référence IRL — et surtout les quittances de loyer : un mois, une année, un bouton, et le PDF part au locataire. Douze quittances déjà générées sur la capture, archivées et retéléchargeables.

Restent la Timeline (l'historique du bien : travaux, changement de locataire, refinancement) et les Documents (bail, diagnostics, taxe foncière, appels de charges). Un marchand de biens qui garde dix lots n'a plus besoin d'un logiciel de gestion locative à côté : c'est dans le même outil que l'opération qui les a créés.

Imaginez-vous publier un lot sur tous vos canaux en une fenêtre.

Depuis le lot, un bouton. La fenêtre s'ouvre et vous cochez. D'abord les réseaux sociaux : Instagram, Facebook et X publient sur les comptes MyBulkDeal Média — vous n'avez aucun compte à créer, aucune API à brancher, rien à connecter de votre côté.

Et surtout, la publication ne reste pas chez nous : vous la repartagez depuis votre propre page, et sur Instagram vous pouvez vous ajouter en collaborateur — le post apparaît alors aussi sur votre profil, sous votre nom. Le même bien s'affiche sur plusieurs fils à la fois : le nôtre et le vôtre. C'est autant de visibilité gagnée sans une seule publication supplémentaire à écrire.

LinkedIn fonctionne autrement : vous connectez votre compte, et la publication part directement sur votre fil. Puis viennent le portail public MyBulkDeal Média, l'Off Market si vous préférez le vendre entre professionnels, et les portails externes raccordés. L'annonce part avec le titre, le prix, la surface et les photos déjà saisis dans la fiche du lot : vous ne retapez rien.

Imaginez-vous voir, portail par portail, où vous êtes vraiment publié.

L'écran Diffusion classe les portails selon l'état réel du raccordement, pas selon une promesse commerciale : Connectés (le flux tourne et le portail l'a accepté), En cours (flux prêt ou discussion engagée, accès non encore obtenus), À venir (portails identifiés, sans retour à ce jour). Vous savez à tout moment ce qui part vraiment — et ce qui ne part pas encore.

Tout ce qui est là est gratuit et publié à votre nom — pas sous l'enseigne d'un réseau, pas sous celle de MyBulkDeal.

Et la liste s'allonge : une trentaine de passerelles gratuites sont en cours de raccordement, portail après portail. Chacune viendra s'ajouter à votre compte automatiquement, sans surcoût et sans démarche de votre part.

Développement en cours. L'écran Diffusion du logiciel affiche à tout moment l'état exact de chaque passerelle — nous n'annonçons connecté que ce qui l'est vraiment.